Покупка квартиры на вторичном рынке. Как проверить продавца и квартиру?

В Москве и по всей стране достаточно большой рынок жилой недвижимости. Часть квартир относится к новостройкам, а в сделках участвуют частные лица и застройщики. Но львиная доля помещений перепродается на вторичном рынке, легко меняя хозяев. Учитывая стоимость квадратных метров, любой покупатель квартиры хочет быть уверен, что сделка купли-продажи пройдет гладко и без последствий. Отдавая за жилье немалую сумму, он желает получить «чистую» квартиру, на которую впоследствии никто не будет претендовать.

Адвокат Терещенко Виталия Юрьевна дает советы тем, кто самостоятельно оформляет сделку купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Виталия Юрьевна расскажет, как проверить «чистоту» жилья и избежать проблем в будущем.

Когда сделку по покупке квартиры могут оспорить?

Российское законодательство в равной степени защищает и продавцов и покупателей квартир. При этом в расчет берутся не только те, кто совершает сделку, но и сторонние лица, имеющие права на данное жилье.

Оспорить сделку купли-продажи квартиры можно, если:

  • существует конфликт между бывшими супругами по поводу прав на квартиру;
  • существует конфликт между нынешними и прошлыми владельцами жилья;
  • в судебном порядке будет доказано, что продавец квартиры, в момент совершения сделки, был недееспособным (тяжелая болезнь, душевное расстройство, алкоголизм и пр.);
  • из данной жилой квартиры, без согласия органов опеки и попечительства, был выписан несовершеннолетний;
  • появится гражданин, который был прописан в квартире ранее, но считался безвестно пропавшим;
  • из мест лишения свободы освободится гражданин, который ранее был прописан в данной квартире.

Как нетрудно заметить, поводов для оспаривания сделки достаточно. Поэтому, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, перед заключением договора купли-продажи желательно изучить ряд документов. Такой подход позволит избежать или минимизировать большинство рисков.

На что смотреть при оформлении сделки?

1. Проверяем продавца и его дееспособность.
Паспорт. Однозначно удостоверяет личность продавца, его гражданство.
Справка из психоневрологического и наркологического диспансера. Подтверждает дееспособность продавца.

2. Проверяем права собственности и полномочия продавца.

Свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Правоустанавливающие документы на квартиру. Это могут быть:

  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор передачи квартиры в личную собственность (приватизация);
  • договор купли-продажи квартиры;
  • договор дарения данной квартиры;
  • договор ренты или мены, подтверждающий права собственности.

Если квартира была приобретена в период брака, необходимо согласие супруга на отчуждение квартиры, оформленное соответствующим образом у нотариуса.

Если квартиру продают по доверенности, через представителя, то необходимо внимательно просмотреть подлинный экземпляр доверенности (не фотография, не ксерокопия). Сверить паспортные данные продавца и представителя.

Важно! Следует знать, что собственник квартиры может отозвать доверенность в любой момент.

Поэтому перед подписанием документов и передачей денег, нужно сделать запрос в нотариальную контору, которая выдала доверенность и убедиться в ее действительности. Кроме того, сделать запрос в нотариальную палату, которая подтвердит полномочия нотариуса.

Как проверить отсутствие притязаний третьих лиц на квартиру?

Выписка из домовой книги. Получить можно в МФЦ. Нужно будет написать заявление, предоставить паспорт и СНИЛС. Выписку выдадут в день обращения. В ней есть сведения обо всех, кто зарегистрирован в данной квартире.

Выписка из ЕГРН. Дает информацию обо всем, что происходило в отношении данного объекта недвижимости, начиная с 31.01.1998. Выдается в течение 5 рабочих дней с момента запроса в территориальное отделение Росреестра.

Из документа можно узнать:

  • сколько раз квартиру дарили или продавали;
  • находилась ли квартира под арестом;
  • открывались ли споры в отношении данного жилья.

Важно знать, что данная выписка устаревает достаточно быстро. Поэтому необходимо проверить ее актуальность.

Если в ЕГРП нет сведений о квартире, значит никаких сделок после 31.01.1998 года не было. При сомнениях относительно более раннего периода, можно сделать запрос в Департамент жилищной политики при г. Москва или в Бюро технической инвентаризации. Именно эти учреждения ранее вели реестр объектов недвижимости.

В этом случае сначала в ЕГРП вносится информация относительно объекта недвижимости и только потом там фиксируется новая сделка купли-продажи.

Важно! При наличии открытых судебных споров лучше дождаться их окончания, независимо от фактов и перспектив. Судебный спор считается закрытым только при наличии решения суда, вступившего в законную силу.

На квартиру и документы следует обратить дополнительное внимание, если:

  • квартиру неоднократно продавали;
  • есть лица, временно выписанные из квартиры;
  • в жилом помещении недавно были прописаны несовершеннолетние дети или старики;
  • в квартире прописаны безвестно отсутствующие граждане;
  • оформление сделки купли-продажи занимается исключительно доверенное лицо.

Следует знать, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью (о признании недействительности) составляет 1 или 3 года и зависит от оснований. Соответственно, при наличии споров относительно данной квартиры в недалеком прошлом, лучше дождаться окончания срока исковой давности.