Риелтор или юрист – актуальный вопрос для граждан

В России недвижимость считается одним из самых надежных объектов для инвестиций. Как говорят в народе, если не знаешь, что делать с деньгами – купи квартиру или земельный участок. При этом стоимость недвижимости такова, что в данной сфере постоянно действуют разного рода мошенники, которые пытаются заработать на доверчивости граждан.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, не стать жертвой жилищных мошенников, нужно иметь определенные знания о том, как совершаются сделки с недвижимостью и какие необходимо проверять документы в процессе оформления.

Простой обыватель редко обладает всей полнотой знаний в данной сфере. Граждане не имеют представления о многих нюансах, не умеют правильно оформлять документы. В конце концов, у многих просто нет времени на скрупулезный анализ всех бумаг. Конечно, юридическая консультация по продаже недвижимости ответит на многие вопросы и даже поможет избежать обмана в некоторых случаях. Но лучшим вариантом остается полноценное сопровождение сделки со стороны профессионалов.

В данной статье, адвокат Терещенко Виталия Юрьевна дает актуальные рекомендации, которые позволят избежать многих проблем.

Граждане, которым уже приходилось покупать или продавать недвижимость, знают – на данном рынке услуг действуют два вида компаний:

  1. Агентства недвижимости. Они же – Риелторы.
    Помогают найти квартиру или земельный участок, находят покупателя на имеющийся объект недвижимости. Проводят большую часть переговоров, показывают жилье потенциальным покупателям, просматривают предложения в интересах клиента. Кроме того, риелторы помогают юридически правильно оформить сделку.
  2. Юристы.
    Компании и частнопрактикующие юристы, которые дополнительно специализируются на юридическом сопровождении любых сделок с недвижимостью. Представители этой группы обладают соответствующим образованием, практическим опытом и поэтому оказывают качественную правовую помощь отдельным гражданам и организациям.

На первый взгляд кажется, что между двумя группами нет никакой разницы – и те, и другие помогают грамотно оформить сделку купли-продажи, возлагая на себя большую часть хлопот.

Возникает вопрос: для сопровождения сделки с недвижимостью кого выбрать риелтора или юриста? К кому стоит обратиться, чтобы получить реальную помощь и минимизировать риски?

Юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью, более предпочтительный вариант в 99% случаев.

Это если отвечать коротко на поставленный вопрос.

Далее попробуем разобраться, почему в большинстве случаев юридические знания и опыт важнее.

Что представляет собой сделка по объекту недвижимости? Из каких этапов она состоит?

  1. Подбор объекта.
  2. Проверка объекта и полномочий продавца.
  3. Оформление сделки купли-продажи.
  4. Регистрация права собственности.

Теперь рассмотрим эти этапы подробнее, в контексте работы риелтора и юриста. Чтобы ситуация выглядела более реальной, будем считать, что речь идет про покупку загородного дома.

Этап первый – подбор объекта.

Буквально до конца прошлого столетия, это был очень трудоемкий и долгий процесс. Нужно было вовремя купить свежую газету объявлений, найти там раздел с недвижимостью, просмотреть десятки предложений, написанных мелким шрифтом.

После этого переходили к обзвону хозяев и уточнению сотен деталей, который просто не помещались в формат газетного объявления. Потом предстояло посещение всех заинтересовавших объектов, чтобы самостоятельно убедиться, что рассказы соответствуют действительности, что на земле стоит загородный дом, а не хижина из глины.

Все это занимало большое количество времени. Граждане перекладывали рутинную работу на риелторов, которые собственно и выполняли все операции.

В современном мире, большинству граждан, для подбора квартиры или дома риелтор не нужен!

Сегодня, в век повсеместной интернетизации, на первый план вышли порталы типа «Авито», «ЦИАН» или «Домофон». Объявления сопровождаются качественными фотографиями, а в сопровождающем тексте можно расписать все мелкие детали. Самое главное – просмотреть все предложения можно в любой момент, со своего смартфона.

Гражданин вполне способен самостоятельно просмотреть объявления и подобрать себе несколько наиболее интересных предложений. Он легко созвонится по телефону, и договориться о встрече. На месте обсудит цену. Причем это будет цена недвижимости от продавца, без учета накрутки агентства недвижимости.

Услуги риелторов в данном случае практически свелись к нулю. Более того, их участие в процессе чаще всего приводит к повышению стоимости.

Юрист и вовсе не имеет отношения к текущему этапу. Он не будет настаивать на своем участии. Впрочем, никакая юридическая консультация по недвижимости не предполагает обсуждения плюсов и минусов объекта.

Этап второй – проверка объекта и полномочий продавца.

Как только покупатель остановил свой выбор на каком-то одном предложении, наступает самый важный и ответственный момент – необходима правовая экспертиза объекта недвижимости. Только так можно избежать будущих неприятностей, которые могут возникнуть по самым разным причинам.

Важно выяснить:

  • нет ли юридических проблем у выбранного загородного дома;
  • имеет ли право данный гражданин или посредник продавать именно этот объект недвижимости;
  • есть ли заинтересованные третьи лица, которые могут впоследствии оспорить сделку.

В общем, необходимо убедиться в юридической чистоте сделки купли-продажи.

Тут нужно признать, что без специальных знаний и определенного количества затраченного времени, адекватно оценить риски нереально. Обыватель, редко занимающийся недвижимостью, просто не будет знать — куда обращаться, на что смотреть, как себя обезопасить.

Самое разумное в данном вопросе обратиться к профессионалам.

Оценка юридической чистоты сделки со стороны риелтора.

Основная специализация агентств недвижимости – организация процесса подбора и купли-продажи. Найти покупателя, представить ему дом в нужном цвете, поторговаться в пределах разумного. Свести продавца и покупателя для оформления сделки.

Юридические проверки не являются основной частью этого процесса. Поэтому в штате подобных организаций есть умелые продавцы, но мало серьезных юристов. Конечно, они помогут правильно оформить все документы, проследят, чтобы продавец не мошенничал откровенно. Но более или менее хитрую комбинацию они разоблачить не в силах. Собственно, большинство агентств даже возможные претензии со стороны третьих лиц не проверяют досконально.

Гонорар риелтора никак не связан с будущими возможными проблемами – ему важно закрыть сделку здесь и сейчас.

Плюсы:

  • как правило, входит в комплексную услугу по сопровождению сделки.

Минусы:

  • отсутствие ответственности;
  • низкая компетенция;
  • личная заинтересованность в совершении сделки.

Оценка истории объекта недвижимости и рисков со стороны юристов.

На данном этапе, юридические фирмы выступают прямой противоположностью агентств недвижимости. Проверка правовых аспектов как раз и является их основной специализацией. И было бы странно, если бы юрист больше занимался поиском загородного дома, чем проверкой документов.

Высококлассные специалисты видят первые признаки возможного мошенничества при поверхностном взгляде на документы. Их легко насторожит даже невинная фраза продавца «недавно выписали малолетнего племянника» или «владелец – дедушка, который плохо понимает, что происходит». В таком серьезном деле как покупка недвижимости юридическая консультация со стороны профессионала – это не дополнительная опция, это обязательный элемент всесторонней проверки.

Сопровождение сделки с недвижимостью обязательно включает в себя: проверку полномочий продавца, запрос в ЕГРН, получение выписки из домовой книги, анализ прошлых сделок и так далее.
Более того, у юриста можно заказать письменное правовое заключение о юридической чистоте объекта. А это уже серьезный документ, в котором несколько разделов. Там будет информация о продавце, детальный анализ прошлых сделок, экспертная оценка возможных рисков.

В ходе составления правового заключения делаются дополнительные запросы. Например, в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. В этом случае «всплывают» такие неприятные моменты, как спор о границах земельного участка или принадлежность к особо охраняемым территориям.

В конце дается экспертное заключение – стоит ли покупать данную квартиру или дом.

Правовая экспертиза о юридической чистоте объекта оформляют письменно и передают покупателю до совершения сделки.

Это отдельная услуга, с фиксированной ценой, которая не зависит от успешности заключения основной сделки по квартире или загородному дому. Юрист не заинтересован в приукрашивании фактов, он беспристрастно выполняется свою работу, оценивает будущие риски.

Плюсы:

  • полный анализ продаваемого объекта;
  • грамотная проверка юридической чистоты;
  • незаинтересованность в положительном отчете.

Минусы:

  • отдельная плата за выполненную работу.

Понятно, что для подобной работы не подходят случайные люди. Здесь должен действовать профессиональный юрист, работающий в сфере не первый год.
Но и результат соответствующий – покупатель получает полный отчет, на основании которого может самостоятельно принять решение о покупке.

Итак, на втором этапе сделки купли-продажи эффективнее действуют юристы.

Этап третий – оформление сделки купли-продажи.

Состоит из нескольких небольших подэтапов: организовать встречу продавца и покупателя, подготовить договор, проверить правильность заполнения, обеспечить полный расчет, в соответствии с условиями договора.

Собственно основная сложность – составить грамотный договор, правильно отражающий все устные соглашения.

Конечно, сегодня легко можно скачать образец в интернете. Но там слишком обезличенные договора, не учитывающие разные нюансы. Представители агентства недвижимости, имеют в своей базе множество образцов, умеют подгонять пункты под условия конкретной сделки. Юрист также выполнит эту работу быстро и профессионально.

Сегодня принято совершать расчеты по подобным сделкам через депозитарий. В принципе, работники банка все объяснят и покажут. Но если сделку будет сопровождать юрист, он дополнительно проверит договор аренды банковской ячейки и, при необходимости, подскажет какие надо внести коррективы.

На этом этапе нежелательно совершать правовые ошибки, которые могут поставить под сомнение успешное завершение сделки. И тут опять становится важен подход: перед риелтором уже маячит финишная черта, гонорар почти в кармане; независимый юрист никуда не спешит, для него важно юридически правильно закрыть сделку.

Этап четвертый – регистрация права собственности.

Государственные органы регистрации осуществляют все действия в порядке, предусмотренном законодательством. Вмешаться в этот процесс достаточно сложно, да и не нужно.

Если первые три этапа сопровождал профессионал, в документах не допущено ошибок, в госорганы передан полный пакет бумаг, то появление проблем практически сведено к нулю.
Можно заняться этим самостоятельно. Доверить агентству недвижимости или так называемым «регистраторам» — людям, которые специализируются именно на этом процессе.

В случае заключения договора на юридическое сопровождение сделки, регистрация прав собственности входит в общий комплекс услуг. А клиент юриста получает готовые документы на объект недвижимости, зарегистрированный на его имя.

Заключение.

Конечно, только покупатель может решить – кто ему больше подходит риелтор или юрист. Возможно, разумно воспользоваться услугами разных специалистов, на разных этапах дела. Или же доверить основную рутинную работу агентству недвижимости, а в качестве дополнительной гарантии пригласить юриста и устроить независимую проверку документов.

Нельзя не признать, что сегодня покупатель может самостоятельно выполнить многие действия, за которые риелторы возьмут до 5% от суммы сделки (и не обязательно с продавца). При высокой стоимости объекта недвижимости – это могут оказаться большие деньги.

В тоже время, грамотно оценить риски могут только серьезные специалисты.